Les Champs-Élysées conservent leur titre de rue commerçante la plus chère d'Europe

D’après l’étude annuelle du conseil international en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, Main Street Across The World, les principales artères commerçantes des plus grandes villes du monde résistent à la crise économique mondiale, avec des valeurs locatives stables ou en hausse dans 94% des cas.

Main Street Across The World analyse les 236 emplacements les plus chers dans 48 pays à travers le monde ; pour chaque pays étudié, l’emplacement retenu est le plus cher exprimé en m²/an.

La 5ème Avenue à New York conserve son titre d’artère commerçante la plus chère du monde, suivie par Causeway Bay à Hong Kong et l’avenue des Champs-Elysées à Paris.

Grafton Street à Dublin entre pour la première fois cette année dans le Top 5, au détriment de New Bond Street à Londres.

Avec des loyers supérieurs à 12 600€/m²/an, la 5ème Avenue reste la vitrine la plus chère du monde. Les enseignes sont prêtes à payer des loyers records pour assurer leur implantation sur ses meilleurs emplacements et y asseoir ainsi leur renommée, à l’exemple de la prise à bail récente par Abercrombie Kids d’une boutique au n° 666 de l’avenue.

L’avenue la plus belle du monde reste aussi l’artère la plus chère d’Europe.

« Les valeurs locatives des Champs-Elysées atteignent les 10 500€/m²/an pour les emplacements les plus stratégiques en raison de la demande toujours soutenue des enseignes internationales de mass-market à la recherche de la meilleure visibilité. Mais c’est dans l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg Saint-Honoré que les valeurs locatives ont le plus augmenté depuis un an dans la capitale. Plusieurs projets et ouvertures récentes ont confirmé l’attractivité de ces deux artères mais aussi de la rue Saint-Honoré pour des enseignes à la recherche d’une première boutique parisienne ou désireuses d’y étendre leur réseau » analyse Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Le dynamisme du marché des rues commerçantes ne se limite pas à Paris et accélère la distinction entre emplacements secondaires et emplacements n°1. En province ces derniers accueillent un nombre grandissant d’enseignes, qu’il s’agisse des meilleurs emplacements des capitales régionales ou de ceux des villes « de second rang » à l’exemple d’H&M à Amiens ou de Zara à Nimes.

L’avenir reste prometteur

Malgré le ralentissement économique, en France et dans le monde, les enseignes internationales continueront de vouloir bénéficier d’une implantation sur la meilleure portion d’une artère prime comme outil de communication dans leur stratégie à long terme. C’est notamment le cas du luxe, même si des incertitudes demeurent, qui sont liées aux difficultés prévisibles d’une partie de la clientèle traditionnelle de ce secteur et à la possible évolution négative du tourisme international. « Les enseignes de luxe considèrent leur présence sur les artères les plus prestigieuses du monde comme un aspect essentiel de leur positionnement, sans se poser forcément la question de la rentabilité de l’emplacement. Un tel positionnement génère du chiffre d’affaires par d’autres canaux de vente comme Internet ou par d’autres gammes de produits tels que le parfum ou encore les accessoires qui ont une diffusion plus large », explique John Strachan, Directeur International du Département Commerces chez Cushman & Wakefield.

Autres résultats de l’étude

Dans la plupart des pays émergents, la demande croissante des consommateurs pour des formats commerciaux plus sophistiqués et l’enrichissement progressif d’une partie de la population ont favorisé l’expansion des enseignes internationales. C’est dans ces pays, où l’offre de qualité est encore rare, que les loyers ont le plus augmenté.

En Asie, l’Inde s’est particulièrement distinguée même si les perspectives de consommation sont désormais moins favorables du fait de la hausse récente de l’inflation. Six des dix artères commerçantes asiatiques dont la croissance locative a été la plus élevée en 2008 se situent dans ce pays. La hausse des valeurs locatives y est essentiellement liée à la demande croissante d’enseignes désireuses d’étendre leur réseau ou de l’arrivée sur le marché de nouvelles enseignes internationales.

Les mêmes causes ont produit les mêmes effets en Russie et en Turquie où les enseignes internationales ont poursuivi leur expansion dans les plus grandes villes du pays mais aussi dans les métropoles régionales. En Russie toutefois le marché pourrait être contraint par les incertitudes liées à la crise financière tandis qu’en Turquie le niveau désormais élevé des valeurs locatives, conjugué à des coûts de distribution et de main d’œuvre en hausse, menace la rentabilité de certains projets d’implantation et la poursuite des stratégies d’expansion de quelques enseignes.

Pour 2009, les incertitudes qui pèsent sur les perspectives de croissance économique laissent envisager une baisse de la consommation dans de nombreux pays. A l’instar de l’Allemagne, l’entrée en récession des Etats-Unis et de plusieurs pays d’Europe comme le Royaume-Uni, l’Espagne ou l’Italie pourrait être confirmée tandis que certains pays marchés d’Europe Centrale et Orientale pourraient mieux s’en sortir. Même si, dans leur stratégie à long terme, les enseignes internationales seront toujours à la recherche des meilleurs emplacements, elles devraient faire preuve d’une plus grande prudence à court terme et seront probablement plus attentives à la maîtrise de leurs coûts d’occupation.

« En France, la croissance des valeurs locatives des principales artères commerçantes françaises et de la capitale en particulier, dépendra de la confirmation ou non du dynamisme des enseignes du luxe. Elle sera liée aussi à l’évolution du cadre réglementaire et notamment au passage de 300 à 1 000 m² du seuil d’assujettissement des créations de surfaces commerciales. Comme pourraient l’annoncer les autorisations récentes de certains projets emblématiques des Champs-Elysées (H&M, Dolce & Gabbana, Abercrombie & Fitch), cette évolution devrait contribuer à renforcer l’attractivité des emplacements n°1 de nos rues commerçantes et à y créer de nouvelles opportunités pour des enseignes internationales » conclut Christian Dubois, Directeur Général de Cushman & Wakefield France.

Website : www.cushwake.com


Immobilier Paris

Note de conjoncture 2008 de Laforêt Immobilier et perspectives d’évolution du marché immobilier 2009

2008, année de rupture à deux temps

2008 a été, pour l’immobilier, une année de rupture à deux temps avec, tout d'abord, une stabilisation de la hausse, puis, à partir de l'été, une très nette inversion de tendance, entraînant une baisse globale du marché.

Après dix années de hausse ininterrompue durant lesquelles les prix avaient progressé de 140 %, les premiers signes d'essoufflement du marché sont apparus dans les derniers mois de 2007.

L’immobilier étant régi par des cycles de sept à huit ans, c’est en réalité deux ans plus tôt que le coup d'arrêt aurait dû intervenir. L'échéance a été retardée par les établissements financiers qui, à partir de 2006, ont soutenu artificiellement les prix, à la fois en allongeant la durée de remboursement du crédit (jusqu'à 40 ans !) et en proposant des taux attractifs.

Se livrant une concurrence farouche pour conquérir de nouveaux clients, les banques n’ont, de même, pas hésité à sacrifier leur marge et à faire preuve de souplesse dans l’acceptation des dossiers qui leur étaient soumis.

Les répercussions de la crise des subprimes, survenue aux Etats-Unis, ont changé la donne. Même si les marchés immobiliers américain et français n'ont strictement rien de comparable, les liens étroits qu’entretiennent les établissements financiers au niveau mondial ont obligé, en revanche, les banques françaises, quasiment du jour au lendemain, à réduire considérablement leurs crédits aux particuliers.

Ce virage à 180 degrés a perturbé en profondeur la vision financière des acquéreurs. L'achat plaisir s'est transformé en achat stress.

Alors que le besoin de logement des Français n'a rien perdu de sa force, la peur de l’engagement l'a ébranlé. Le « surtout, ne plus rien faire » semble être devenu la devise d'un marché ayant perdu toute capacité de (se) raisonner. En cette fin 2008, l'attentisme est devenu la règle.

Faut-il en déduire qu'il s'agit bien d'une crise immobilière et que, comme dans les années 1990, les prix vont s'effondrer ?

Face à ces questions, tout cerveau rationnel va rechercher des éléments objectifs :
1. l'offre de logements est-elle suffisante ? La réponse est non.
2. le besoin de logement des Français est-il satisfait ? La réponse est non.
3. les familles se sont-elles stabilisées (moins de divorces, moins de séparations) ? La réponse est non.
4. les Français refusent-ils de déménager ? La réponse est non.
5. les Français considèrent-ils le logement résidentiel comme un mauvais placement ? La réponse est non.
6. les Français ont-ils encore les moyens d’acheter ? La réponse est non.
La dernière question résume à elle seule la problématique : la crise n'est pas immobilière mais financière.

Partant de là, comment donc la résoudre ?

Deux éléments apparaissent de manière évidente :
- les prix doivent baisser ;
- le crédit doit retrouver sa souplesse.

Pour notre part, nous pensons que la baisse des prix doit être d'au moins 20 % pour que le marché reparte.

Sommes-nous très éloignés de cet objectif ? Dans le constat moyen de baisse des prix sur l’année 2008 : Oui. Dans la réalité des offres : Non.

Baisse effective des prix pour les biens vendus par des agences Laforêt Immobilier : -10 %
La baisse moyenne était de 6,1% à la fin octobre. Nous estimons qu'elle atteindra 10 % à fin décembre 2008.

Baisse des prix des offres d'achat : - 20 %
Les candidats acquéreurs ont été les premiers à prendre en compte la nouvelle donne du marché. Depuis le début du mois de septembre, les acheteurs intéressés par un bien font couramment des propositions inférieures de moins 15 %, voire moins 20 %, au prix affiché. Lorsque les vendeurs les acceptent, la signature du compromis se fait quasiment dans la foulée.

Baisse des prix des offres de vente : insuffisantes
Seuls les vendeurs n’ont pas encore pleinement intégré la nécessité de baisser d'emblée leurs prétentions initiales. Ils ne se résolvent à une baisse de prix qu'après plusieurs semaines, ce qui explique l'allongement actuel des délais de vente (de 89 jours en octobre 2008 contre 75 en octobre 2007).

Attitude des banques : en progrès
Les banques, dont la frilosité avait atteint son maximum durant l'été, sont revenues, depuis le mois de novembre, à des pratiques commerciales plus conformes. Trois raisons à cela :
• un banquier qui n'accorde pas de crédit -- son métier de base --, est à terme condamné ;
• le gouvernement exerce sur elles une très forte pression ;
• la BCE (Banque centrale européenne) a déjà baissé par deux fois son taux directeur

Conclusion
L’année 2009 va voir la concrétisation officielle de cette baisse significative des prix. Les banques, ramenées à la raison, financeront à nouveau les dossiers. Le marché dans ces conditions, retrouvera un volume normal de transactions qui correspond au besoin réel des Français en matière de logement.

Et Laforêt Immobilier ?
Au 31 octobre, le réseau Laforêt Immobilier comptait 875 agences. Il en prévoit entre cinq et dix de plus en décembre.
Le réseau réalisera 30.000 ventes, représentant un volume de 5,7 Md€.
Déjà présent au Portugal, au Luxembourg et au Maroc, il continuera son développement international avec l'ouverture d'agences en Roumanie et en Moldavie et la signature de contrats de masterfranchise dans trois ou quatre nouveaux pays européens.
L'objectif de la marque est de développer fortement sa présence en Europe afin de bénéficier d'un fort mouvement des acheteurs dans les années à venir.
L'immobilier connaîtra probablement deux ou trois années difficiles mais la période qui s'ouvre permettra aux meilleurs d'émerger plus facilement que les années précédentes. Rappelons que c'est en 1991, au début de la crise précédente, que Patrick-Michel Khider et Bernard de Crémiers ont fondé leur réseau...

Contact Presse
Galivel & Ass. – Carol Galivel / Pascale Pradère – 01 41 05 02 02
2, rue Kléber - 92309 Levallois Cedex
galivel@galivel.com - www.galivel.com


Immobilier Essonne

Résultats semestriels de Züblin Immobilière France 2008

- Augmentation du cash-flow d’exploitation à 6,7 M€ (0,57 € / action sur six mois, + 4% par rapport au 1er semestre de l’exercice précédent) ;
- Ajustement à la baisse de la valeur des actifs de 39 M€ (-10,4% sur six mois) ;
- Résultat net en perte de 32,6 M€ ;
- Actif net par action de 10,86 € (-22,9% par rapport au 31.03.08).

Résultats semestriels

Züblin Immobilière France, société foncière spécialisée dans l’immobilier de bureaux, annonce que son résultat net consolidé pour le 1er semestre 2008-2009 (du 01.04.08 au 30.09.08) s’établit à -32,6 M€ (+14,6 M€ pour le 1er semestre 2007-2008). Le résultat net est négativement impacté par l’ajustement à la baisse des immeubles de placement qui ressort à -39,0 M€ (baisse de 10,4% par rapport au 31.03.08).

Le cash-flow d’exploitation[1] ressort à 6,7 M€ (4,2 M€ pour le semestre clos au 30.09.07), soit 0,57 € par action[2] en progression de 4% par rapport à celui du 1er semestre de l’exercice précédent (0,55 €/action).

Au 30.09.08, les capitaux propres IFRS sont de 121,3 M€ et l’actif net réévalué de liquidation (dilué) s’établit à 126,4 M€, soit 10,86 € par action (14,09 € par action au 31.03.08).

Valeur du patrimoine

La valeur de marché (droits inclus) des actifs immobiliers a été estimée par la société Jones Lang LaSalle à 357,1 M€ au 30.09.08, en repli de 10,4% sur le semestre. L’ajustement des valeurs est plus prononcé pour les immeubles situés en région parisienne que pour les immeubles situés à Lyon et Marseille.

Le taux d’occupation au 30.09.08 est de 98,3%. Il sera porté à 99,5% au 01.01.09, à la suite de la prise à bail d’un étage de l’immeuble Jatte 3 par la société TMC Régie.

Financement

Au 30.09.08, l’encours brut des dettes bancaires et financières est de 227,8 M€. La dette bancaire a une maturité de plus de cinq ans et est entièrement couverte contre le risque de fluctuation des taux d’intérêt. Le coût moyen des dettes est de 4,51%. Le ratio Loan To Value brut[3] ressort à 63,8%.

Perspectives

Fidèle à sa politique réfléchie, Züblin Immobilière France adapte sa stratégie de développement à l’environnement économique, financier et immobilier qui s’est sensiblement dégradé ces derniers mois. Aussi, Züblin Immobilière France a décidé de suspendre provisoirement son programme d’acquisition tant que les conditions économiques et financières n’offriront pas plus de visibilité. Cependant, l’objectif d’atteindre à terme un patrimoine de 500,0 M€ est maintenu, sans se fixer d’échéance.

Dans ce contexte, Züblin Immobilière France concentre ses efforts à fidéliser ses locataires et à adapter ses actifs et sa gestion locative aux nouvelles contraintes de marché afin de pérenniser autant que possible les revenus de la société. Ainsi, le 06.11.08, Züblin Immobilière France et Faurecia, locataire de l’immeuble Le Magellan à Nanterre, ont résilié partiellement et par anticipation avec effet rétroactif au 01.10.08 le bail courant jusqu’à fin octobre 2010 et ont signé concomitamment un nouveau bail d’une durée ferme de 6 ans.

Après prise en compte de ce nouveau bail et de celui signé avec la société TMC Régie, les loyers annualisés atteignent 26,4 M€ (baisse de 1,1% par rapport au 31.03.08). Le rendement brut du portefeuille est de 7,4%, et la croissance du cash-flow d’exploitation par action devrait être de 3 % sur l’exercice 2008-2009.

La société Züblin Immobilien Holding AG, actionnaire à hauteur de 68,18% au 30.09.08, a confirmé qu’elle entendait se mettre en conformité avec la réglementation «SIIC 4».

Le rapport semestriel complet est disponible sur le site internet de la société : www.zueblin.fr

[1] Le cash-flow d’exploitation correspond au résultat net avant impôts retraité de la variation de valeur des actifs, des plus ou moins values de cession, de l'incidence de l'actualisation de l'exit tax et des dépôts de garantie, des éléments exceptionnels du résultat financier.
[2] Calculé sur la base du nombre moyen d’actions dilué au cours de l’exercice, soit 11 645 638 actions
[3] Ratio LTV brut : encours brut des emprunts bancaires / Valeur d’expertise du patrimoine (droits inclus)

Ce communiqué ne doit pas être diffusé aux Etats-Unis, au Canada, en Italie, en Australie ou au Japon.

A propos de Züblin Immobilière France
Züblin Immobilière France est une société foncière cotée ayant opté pour le statut SIIC, qui a vocation à investir dans l’immobilier de bureaux. Son patrimoine immobilier est constitué de 8 immeubles de bureaux, situés en région parisienne, Lyon et Marseille.


Immobilier Montauban